【연예인 빌딩】 걸그룹 씨스타 다솜 30억대 빌딩투자사례-원빌딩,송파구

안녕하세요!!
"빌딩투자를 부탁해(빌부해)" 오승민 입니다.

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벌써 3번째 연예인 빌딩투자사례를 포스팅하네요
이번 시간에는 대한민국 대표 걸그룹중 하나인 씨스타의 멤버 다솜(김다솜)양의 빌딩투자사례랍니다.
씨스타 다솜양은 1993년 생으로 올해 24살 이네요.
잠실에 있는 빌딩을 매입하기 전에 서대문구 창천동 신촌 먹자 상권에 위치한 빌딩을 투자한 경험이 있구요
제 생각에는 어머니의 영향도 컸다고 봅니다. 창천동빌딩에 이어 이번 잠실빌딩투자에도 어머니와 공동명의로 투자를 했네요.

 

그럼 자세하게 씨스타 다솜양이 투자한 빌딩에 대해 알아 볼까요?

1. 입지현황
아래 지도에서 볼수 있듯이 씨스타 다솜양이 매입한 잠실동에 위치한 빌딩은 신천역 먹자상권 코너에 자리잡고 있으며, 신천역2호선과 잠실운동장역2호선과 9호선의 개통으로 지하철과의 접근성도 좋아졌답니다.
다솜양이 매입한 빌딩에 접한 도로의 상권은 지하부터1,2층까지는 근생시설(음식점,술집 등)이  3층부터는 사무실,주택 등이 주를 이루는 상권에 속해 있답니다. 전형적인 메인상권에서 확장되어 형성된 상권의 모습을 보이는 곳이죠.  다솜양이 매입한 빌딩역시 상가주택의 형태를 보이고 있답니다.

2. 빌딩정보
1)토지정보
  면       적:217.3㎡(65.73평)
  용도지역:제2종일반주거지역
 공시지가(16년기준)1㎡:6,440,000원>>1평 환산시:2,129만원 
공시지가기준 토지가격:13억 9,941만원

 

2)건물정보
        준공연도: 1991년 12월18일
        용      도 :  근린생활시설,주택
        건  폐  율: 49.58%
        용  적  율: 240% (기준200%보다 40%용적율이득)
        규      모: 지하1층/지상5층  
         승강기: 없음
       건축면적(지상층 중 가장큰면적):107.73㎡(32.59평)
       연  면  적(건물총면적): 644.16㎡(194.86평) 
       비       고: 씨스타 다솜이 매입한 빌딩은 제2종일반주거지역의 기준용적율이 200%인데 반해 240%의 용적율을 적용받은 건물로 약40%의 용적율이득을 본 건물이다.
 연면적으로 40%이득을 본 면적을 환산하면 약 26평 정도 이득을 본건물이고,토지면적의 이득에 대한 측면으로 봤을때는 약79평 제2종일반주거지역의 토지에  신축을 했을시 적용받을수 있는 연면적으로
약79평-65.73평=약13평의 이득을 본 건물이다.

 

 

 

2. 매입정보
   ☞매매시기: 2016년06월28일~2016년09월02일
(잔금까지 약2개월)
   ☞매매금액: 31억3,000만원
        1)토지금액: 65.73평X토지평당금액4,762만원=31억3천만원
        2)건물금액: 1991년준공된 건물로 산정하지 않음
    ☞매입시대출비율: 채권최고액 20억4,000만원(실채권17억예상)
      ☞임대차 정보: 지하1층~3층(음식점,노래방,사무실)까지는 근생시설로 4층~5층 주택으로 임차되어 있었음.
    ☞매입당시 연 수익률: 2.64%
    ☞비     고: 전형적인 리모델링을 통한 임대수익 개선이 가능한 빌딩의 유형이라고 생각됨

 

2. 빌부해 종합의견
     씨스타 다솜이 매입한 빌딩은 신천역 먹자상권 코너에 위치한 건물로 주변에 매매 진행중이던 같은 도로를 접하고 있는 빌딩에 비해 평당 대지가격으로만 판단했을시에 약간 높은가격을 형성하고 있었지만, 용적율 이득이라는 메리트를 보고 매입을 한 성공적인 빌딩투자로 볼수 있다.
다솜이 매입한 빌딩은 리모델링을 통해 가치 상승을 실현시키기에 적합한 건물 구조와 장점이 있다. 아래 사진을 봤을때 내부계단에 화장실이 층마다 존재하고 있어 리모델링시 승강기자리로 용이한 구조이다.
또한 용적율이득을 본 건물로 신축시에는 지금현재의 연면적을 적용받을수 없기에 더더욱 리모델링을 해야 하는 건물이다.
씨스타 다솜은 이번이 벌써 2번째 빌딩투자에 성공한 연예인 빌딩투자 고수라고 생각한다. 그 이면에는 창천동 건물투자때부터 어머니의 역활이 컸을것으로 예상된다.
창천동 건물도  14년도에 매입하여 16년도에 매입가 대비 약 4억원이상의 시세차익을 보고 매각을 했다.
물론 세금은 제외한 순수 매입금액대비 매각대비 금액이다.
다솜의 빌딩투자사례에서 중요시 봐야 할 포인트는 너무 평당토지가격에만 집착하지 말라는 것이다.
건물의 장점으로 충분히 평당토지가격의 차이를 넘어설수 있는 가치를 발견할수 있었던 빌딩투자사례였다.

 

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아래 사진은 씨스타 다솜이 2014년도에 매입후 2년후인 2016년에 매각한 빌딩이다.

 

 

위 사진에서 볼수 있듯이 계단에 화장실이 있다면 리모델링시 승강기 가 용이하다.
물론 계단에 화장실이 없다고 해도 요즘은 리모델링 기술이 발전해서 왠만한 건물에 승강기 설치는 된다고 보면된다.