【칼럼】임대료(월세)수익의 비밀-빌딩의 숨은가치 파악 및 투자 팁

안녕하세요!
"빌딩투자를 부탁해-빌부해"
원빌딩부동산중개 오승민팀장입니다

 

요 근래 계약 관련 일들이 많아 포스팅을 못했네요 바쁘다는 핑계로 소홀했던 거 같네요
앞으로 밀리지 않고 포스팅해야겠어요

자 그럼 금일 포스팅할 내용은 스카이데일리에 연재 중인 칼럼이랍니다
매주 칼럼을 연재하고 있고요
실제 빌딩 시장에서 거래되는 사례들을 중심으로 칼럼을 작성하고 있답니다

아래 칼럼 내용들 보실까요?
이번 칼럼에서는 빌딩 투자자들이 중요시 생각하는 임대수익적인 측면에서 실제 빌딩 매매 사례를 들어 칼럼을 작성했답니다.

 

노후된 건물에서 찾는 투자 팁과 빌딩의 숨은 가치 파악에 관한 내용의 칼럼이랍니다.
빌딩을 소유한 건물주 혹은 투자를 고여하고 있는 예비 건물주들의 임대수익에 관한 고민에 대한 여러 가지 방법에 대한 내용 중 건물의 숨은 가치에 투자한 실제 거래된 송파구에 위치한 빌딩에 대한 사례로 작성했답니다.

사례로 제시된 빌딩은 송파구 대로변에 위치해 있으며, 역과의 거리는 약 600m의 역세권 건물이며 건물 앞 뒤로 도로를 접하고 있어 주차장이 건물 후면에 위치해 1층의 임대 면적을 활용하기 용이한 형태의 빌딩이다. 1997년에 준공된 건물이지만 관리 상태가 양호한 편이었으며, 1997년 준공 당시 건축법에 따라 용적률 400%로 현재 토지용도가 제3종일반주거지역임에도 불구하고 상위 용도인 준주거지역 용적율인 400%를 가득채워 용적율 이득을 150%본 빌딩이였다. 거기에 건폐율 60% 이또한 10% 이득을 본 빌딩이였다.

 

위 사례와 같이 건폐율 이득을 본 건물의 장점이 극대화되는 지역은 우리가 흔히 말하는 메인 상권에 위치한 건물들이다. 1층의 임대료가 건물 전체의 임대료 중 3분 2 가량을 차지하는 상권에서 그 이득이 극에 달한다. 건폐율 이득을 본 건물이라는 것은 층당 차지하는 면적이 똑같은 대지면적에 실제 사용할 수 있는 층 면적보다 이득을 본 것이라는 말이기에 당연히 층 면적의 이득이 있으면 임대 면적이 상승하면 임대료도 더 받을 수 있다는 말과 같은 말이다. 이런 메인 상권이 아니더라도 결론적으로 층 면적을 이득을 본 것이기에 손해 볼 것은 없다는 것이다.

본 칼럼의 매매사례는 건폐율 이득뿐 아니라 용적율 이득도 본 건물이다. 사실 건폐율 보다는 용적율 이득에 대한 메리트가 더 있는 빌딩이였다. 용적율이 150% 이득이란 말은 쉽게 말해서 대지면적+대지면적의50%의 임대면적의 이득을 봤다고 보면된다.
예를들어 100평의 대지면적에서 용적율 150%이득이라 함은 100평+50평=150평
이라는 결론이 나온다. 이런 용적율은 용도지역에 따라 달라지는데 그래서 같은 도로를 접하고 있어도 용도지역에 따라 평당금액의 차이가 발생한다고 생각하면 된다.

실제 시장에 이러한 물건들이 나오면 길게는 한달 짧게는 몇일만에도 계약이 된다고 보면된다. 50억대 이하 물건들의 수요가 워낙 탄탄하기 때문이다. 이 매매사례도 시장에 나온지 1달여 만에 거래된 케이스다. 실제 매수자들에게 정말 좋은 물건을 소개해드리면 빠른검토를 하시는 분이 있는가 하면 느긋하게 시간을 두는 분들이 계신데 어찌됐든 내가 좋아 보이는 물건은 남도 좋아보인다라는 생각으로 건물주가 되는 길을 앞당겼으면 한다.

 

 

원빌딩기사 링크 랍니다. 지역별로 투자성향의 차이를 비교한 기사랍니다.

2020/05/28 - [분류 전체보기] - 【기사】 빌딩 몸값 비싼 동네일수록 매입자가 젊네

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