【연예인빌딩】③전지현 논현동빌딩투자사례-학동역,가구거리,GONE빌딩,지원빌딩

안녕하세요~
빌부해-빌딩투자를 부탁해!
원빌딩 오승민 팀장입니다

 

오랜만에 포스팅을 하게되네요
금일 포스팅은 연예인 빌딩투자사례-전지현빌딩 3번째 이야기 입니다
가장최근에 투자한 빌딩사례부터 포스팅을 했었죠
1.삼성동 흑돈가 빌딩 2.이촌동 스타벅스빌딩
3. 논현동 GONE빌딩-지원빌딩
전지

현씨가 지금으로부터 약 9년전에 매입한 첫번째 빌딩입니다.

전지현 논현동빌딩-지원빌딩에 대해 자세히 알아 보죠!!

 

1.입지현황
학동역(7호선) 역세권으로 도보로 약 3분이내에 접근성을 보이는 입지로 12mX6m 코너 도로를 접하고 있습니다.
학동역(7호선) 역세권으로 전지현빌딩 인근으로는 1~2층은 근생시설 음식점,까페, 편의점 등의 임차 구성을 보이고 있으며
기준층 이상으로는 사무실로 임차가 구성이 되어있는 상권입니다. 논현동 가구거리의 영향으로 이에 관련된 사무실 및 판매점이 주를 이루고 있습니다. 강남에서 역 인근으로 12m이상 도로를 접하고 있다는 희소성 있는 좋은 입지랍니다.

2.토지 및 건물정보
1)토지정보
총면적:614.10㎡/185.77평
용도지역:제3종일반주거지역
개별공시지가(포스팅날짜기준)㎡/평당:
10,920,000원/3,610만원
개별공시지가 합계:67억617만원

2)건물정보
준공연도:1993년 10월 05일
리모델링연도:2011년 10월
규모:지하1층/지상5층
주차: 총 15대(옥내자주식:6대,옥외자주식:9대)
연면적(지하층 포함 건물전체면적):1,805.55㎡/546.17평
지상층면적:1,464.75㎡/443.08평
건축면적(지하층 제외 가장 큰 층 면적):294.78㎡/89.17평
건폐율:48.01%(기준50%)
용적율:238.56%(기준250%)
주용도:근린생활시설

3.매입정보
1)매매시기
계약일:2007년10월9일
잔금일:2008년 1월 2일
(약 3개월간의 잔금기간)
2)매매금액(토지가격+건물가격)
토지:185.77평X4,629만원
=86억
건물:1993년 건물로 산정하지 않음
총 매매금액: 86억
4)매입시 대출규모
근저당권설정금액 26억
실채권은 20억예상

4.빌부해 종합의견
전지현 논현동 GONE빌딩,지원빌딩 요약
대지면적:185.77평
연면적:546.17평
규모:지하1층/지상5층
주차: 자주식 총 15대
용도지역: 제3종일반주거지역
가까운역: 학동역(7호선)
매입시기:2007년 10월2일
토지평단가:4,629만원
매입금액: 86억

전지현씨 빌딩중 가장 처음에 매입한 것으로 보이는 논현동 지원빌딩은 학동역(7호선) 역세권으로 대중교통을 통한 접근이 용이하며, 12m 도로와 6m 도로를 접하고 있는 코너 건물이다. 학동역 인근으로 주변 직장인 위주의 상권 및 임차 구성을 보이는 곳이다.
1층에 임차하고 있는 미니스탑은 최초 건물을 매입할때부터 지금까지 같은 임차구성을 하고 있는 것으로 보아 매출이 꾸준할 것으로 예상된다. 13년도에 보증금을 1천만원 올린것으로 보인다. 나머지 층은 사무실 등으로 임차가 구성되어 있다. 전지현 빌딩의 장점으로는 리모델링으로 건물 내외관이 깔끔하고 건물 후면에 자주식 주차 15대로 주차또한 강점으로 보인다.
매입당시 86억에 매입했으며 평당 4,600만원 에 매입했다
현재 시세로 봤을때 평당 8,000만원으로 약 2배 정도의 시세 차익이 생길 것으로 예상된다.
이촌동 스타벅스와 삼성동 흑돈가와는 다르게 논현동 지원빌딩은 최초에 근저당설정을 26억을 받았으나 예상으로는 등기상에 표시만 있을뿐 대출금액을 모두 상환하지 않았을까 예상해 본다.

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5.전지현 빌딩 총 금액(예상)

1.흑돈가 빌딩 :325억
2.이촌동 스타벅스 빌딩: 약 60억
3.논현동 지원빌딩: 약140억

총 금액: 약 525억