【연예인빌딩】 버스커버스커의 장범준 빌딩투자사례-벚꽃엔딩,벚꽃연금,대치동빌딩

안녕하세요~
【빌부해】
원빌딩 오승민 팀장입니다.

 

오랜만에 연예인빌딩 포스팅을 하려고 합니다
오늘 포스팅의 주인공은 버스커버스커의 장범준씨의 대치동 빌딩투자사례랍니다
매년 봄 벚꽃이 필 무렵이면 들여 오는 벚꽃엔딩의 주인공이죠 ㅎㅎ
매년 봄만 되면 음원차트 역주행을 하며 일명 벚꽃연금이라는 말까지 나올정도 입니다
봄에 들려 오는 캐롤 벚꽃엔딩 ㅎㅎㅎ
장범준씨는 직접 작사 작곡을 하는 것으로 알려져 있는데 이에 따라 저작권료도 어마어마 하다고 하네요
부럽습니다 ㅎㅎ 그 저작권료 수입의 일부로 대치동에 있는 빌딩투자 또한 성공적으로 한것으로 알려져있죠

버스커버스커 장범준의 대치동 빌딩 투자사례를 자세히 알아 볼까요?

1.입지현황
한티역(분당선)에서 약 350m 거리로 도보 5분거리의 역세권에 위치하고 있으며, 도곡동길 대로변 첫번째 이면도로에 위치하고 있다
주변은 전형적인 주거 밀집지역이라고 생각하면 되는 지역이다. 근생상권은 거의 없다고 보면 되는 위치다.
특징은 코너건물은 아니지만 양면도로를 접하고 있어 다른 박스건물에 비해 활용도가 뛰어나다.

2.토지 및 건물정보

1)토지정보
총면적:194.50㎡/58.84평
용도지역:제3종일반주거지역
개병공시지가(17년기준)㎡/평당:
5,930,000원/1,960만원
개별공시지가 합계: 11억5,339만원

2)건물정보
준공연도:1989년07월07일
규모: 지하1층/지상3층
연면적(지하층 포함 건물 전체면적):
384.51㎡/116.33평
지상층면적:289.74㎡/87.66평
건축면적(지하층 제외 가장 큰 면적):
96.58㎡/29.22평
건폐율:49.66%
용적율:148.97%
주용도:근린생활시설,주거시설

♣ 건물 특징
버스커버스커의 장범준이 대치동에 매입한 건물은 공부상 지하1층이 실제로는 지상1층으로 노출되는 형태의 이득을 본 건물로 코너 건물은 그에 준하는 이득을 봤다고 볼수 있다. 건축법상 건폐율과 용적율이 용도지역에 따라 다르게 적용을 받는데 지하층은 용적율과 건폐율에 적용을 받지 않아 일반적으로 건물의 층당 면적을 보면 지하층 면적이 가장 넓은 것을 알수 있을것이다.
공부상 지하1층이 실제는 지상1층이라는 것은 1층 면적을 건폐율과 용적율에 영향 없이 넓게 쓸수 있다는 말이다.
이에 따른 이익을 가장 많이 볼수 있는 곳은 1층의 임대료가 전체 건물의 3분2를 차지 하는 유명상권(홍대,강남,대학가상권 등)이다.

3.매입정보
1)매매시기
계약일:2014년 4월20일
잔금일:2014년 7월30일
(잔금기간 약 3개월)
2)매입시 임대차 정보 및 연수익률
보증금:4억5천만원(추정)
월세:500만원(추정)
월 수익률:0.33%
연 수익률:3.91%
3)매매금액(토지가격+건물가격)
토지:58.84평X3,399만원=20억
건물:1987년 건물로 산정 하지 않음
총 매매금액: 20억
4)매입시 대출규모
채권최고액: 9억
(실채권:7억5천만원 추정)
5)실제 투자비용
총금액20억-보즌금4억5천-대출7억5천=
약8억

4.빌부해 종합의견
장범준 대치동빌딩 요약
대지면적:58.84평
연면적:87.66평
규모:지하1층/지상3층
용도지역:제3종일반주거지역
매매금액:20억
실제 투자금액:8억
현재 가치(추정):30억(예상)

 

버스커버스커의 벚꽃엔딩의 주인공인 장범준이 매입한 대치동 빌딩은 한티역 역세권에 위치하여 대중교통이용이 용이한 전형적인 주거 밀집지역에 위치한 상가주택의 형태를 띄고 있는 건물이다. 매입당시 건물의 대부분을 원룸으로 이용중이였던 것으로 파악됐었다.
실제 매입후 최소한의 비용으로 리모델링을 하여 공부상 지하1층 실제로는 1층인 곳에 직영으로 커피숍(반지하1호)을 공동소유자인 어머니가 운영하고 장범준은 그곳에서 음악연습을 하는 것으로 알려졌다. 결론적으로는 매입당시 평당가는 주변시세에 맞게 매입했다고 본다.
양면도로를 접하고 있으며 지하층이 1층으로 노출되는 토지의 경사도를 이용해 추후 신축시에도 이득을 볼수 있다고 생각된다.
현재 매입한지 3년이 지났으며 시세는 30억정도로 추정되며 약 10억정도 올랐다고 판단된다.
벚꽃엔딩과 더불어 대치동에 투자한 빌딩또한 성공적이라 볼수 있다.