【연예인빌딩】장혁 빌딩 투자사례-OCN 보이스,보통사람,역삼동,논현동,한신포차,백종원거리,원빌딩

안녕하세요~
"빌부해-빌딩투자를 부탁해"
 오승민 입니다

 

이번주 부터는 포스팅을 열심히 해야 겠다는 의미로 월요일 출근하자마자 저번주에 다녀온 연예인빌딩 투자사례 포스팅을 하고 있습니다.
금일 포스팅할 연예인빌딩투자사례는 최근 유종의 미를 거둔 대한민국 NO1.채널 OCN의 '보이스' 의 주인공인 장혁씨의 빌딩 투자사례입니다.
"KBS2 장사의 신"에서 전국 제일의 거상 천봉삼 역활도 참 인상 깊었답니다.곧 개봉할 영화인 "보통사람"에서는 냉정한 안기부 부장역활이라고 하니 기대가 되네요. 이영화에는 연기파 배우인 손현주,장만식,라미란 등 이 출연한다고 하네요.장혁(정용준)은 연기에 대한 열정이 남다르다고 알려져 있죠 대역없이 액션신을 직접 연기 하는 배우로도 유명하구요 자신이 하는 일에 대해 열정이 연기에도 그대로 보여지는 거 같아 저도 팬이랍니다. 이런 그가 빌딩투자에도 성공한 것은 빌딩에 관심있으신 분들은 알고 계실꺼라 생각됩니다. 

 

그럼 장혁의 빌딩투자사례에 대해 자세히 알아 볼까요?

★ 장혁(정용준)씨는 2012년에 강남역 CGV 이면 먹자 상권 코너에 위치한 빌딩을 2012년 9월6일에 53억에 매입후 약 3년뒤인 2015년 7월10일에 70억에 재 매각했습니다. 3년동안 단순 시세차익은 17억 입니다.

역삼동 빌딩에 대해 요약하면

대지면적:70.94평
연면적:154.86평
규모:지하1층/지상3층
준공연도:1986년 11월 6일
(17년기준 31년경과된 건물)
용도지역: 제2종일반주거지역
공시지가총합계(15년기준,매각연도):35억3천만원
도로여건:6mX4m 코너
매매시기:
계약일:2012년9월6일
잔금일:2012년11월6일
(잔금기간 2개월)
매각금액: 53억(평당대지가격:7,471만원)

 

♣매입당시 전층 근생건물로 보증금 약2억에 월세 2,200만원정도의 수익이 발생한것으로 예상되며, 매입금액 대비 연 수익률은 5%이상으로 수익용으로 매입했던 것으로 예상된다. 평당대지 가격은 12년 매입당시 주변시세에 맞는 금액으로 성공적으로 매입한것으로 보인다.

위 사진에서 보이듯이 건물은 노후화 되었죠

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장혁이 현재 소유중인 논현동 빌딩에 대해 알아볼께요~

1.입지현황
논현동 한신포차인근 먹자 상권 메인길 삼면 코너에 위치하여 유동인구가 활발한 최고의 입지라고 보기에도 부족함이 없다. 신논현역 상권의 특징은 야간상권에 특화 되어 있다고 볼수 있다. 신논현역(9호선)의 개통으로 강남역상권과 더불어 더욱 활발해졌으며, 새벽부터 아침까지 꾸준히 유입되는 상권이다.

2.토지 및 건물정보

 

1)토지정보
총 면적(논현동166,166-23):440㎡(133.1평)
논현동 166번지:226.3㎡(68.46평)
논현동 166-23번지:213.7㎡(64.64평)
용도지역: 제2종일반주거지역
개별공시지가(17년기준)㎡/평당:
11,730,000/3,878만원
개별공시지가 총합계
51억6,120만원

2)건물정보
준공연도:2004년08월23일
규모:지하1층/지상6층
연면적(지하층 포함 건물 전체면적):
1613.5㎡(488.08평)
지상층면적:1,290.22㎡(390.29평)
건축면적(지하층 제외 가장 큰 면적):
252.13㎡(76.26평)
건폐율:57.3%(법정60%)
용적율:293.23%(법정200%)
주용도:근린생활시설
주차대수:자주식 11대
승강기: 1대

◆건물 특징
제2종일반주거지역으로 법정용적율 200%대시 장혁씨 빌딩은 293.23% 약 100% 용적율 이득을 본 건물이다. 건물평수로 봤을대 약130평정도의 연면적이득을 본 건물이며,토지로 환산시 장혁빌딩의 총 지상층 면적이 390평을 신축할때 필요한 최소 대지 면적은 195평으로 장혁씨 실제 대지면적이 133평임으로 약 62평정도 이득을 봤다고 볼수 있다.

 

3.매입정보
1)매매시기
계약일:2015년7월20일
잔금일:2015년11월30일
(잔금기간:약4개월)

2)매입시 임대차 정보 및 연수익률
보증금:6억 5,000만원(추정)
월세:약 6,600만원(추정)
월 수익률:0.44%
연 수익률:5.33%

3)매매금액(토지가격+건물가격)
토지:
133.10평X1억912만원=145억2,387만원
건물:
488.08평X200만원=9억7,616만원
총 매매 금액:155억
3)매입시 대출규모
채권최고액:90억
(실채권:75억 추정)
4)실제 투자비용
총금액155억-보증금6억5천-대출75억=
73억5천만원(추정)

♣참고사항
장혁씨는 2015년 7월10일에 역삼동빌딩을 매각하고 10일후인 7월20일에 논현동빌딩매입을 했습니다. 역삼동 빌딩잔금 전에 빠르게 논현동 빌딩을 매입했네요

4.빌부해 종합의견

장혁 논현동 빌딩 요약
대지면적:133.10평
연면적:488.08평
용도지역:제2종일반주거지역
규모:지하1층/지상6층
승강기 1대
가까운역: 신논현역(9호선) 약300m이내
매입금액: 155억
실제투자금액(추정):73억5천만원

 

신논현역 먹자 메인상권 코너에 위치한 장혁 빌딩은 공실걱정이 없는 최고의 위치중 한곳이다. 매입당시 매매가 기준 연 수익률 또한 5%이상 나왔을 것으로 추정된다. 사실 매입할때 기존 소유주가 12년에 매입한 금액이 105억 으로   3년간 50억이상이 올랐다. 155억이라는 금액이 너무 비싸다는 생각을 했을것이라고 예상되지만 과감하게 현재 상태를 보고 투자한것에 박수를 보낸다. 현재 강남 메인상권에 5%이상 수익률이 발생하는 빌딩들이 매물로 시장에 나오면 빠른시일안에 매각이 되는 상황이다. 전에도 이야기 했었지만 예전처럼 단기간에 시세차익을 보기는 힘든 빌딩시장이 되었다. 물론 시세차익이 전혀 발생안한다는 이야기는 아니다. 과거처럼 자고 일어나면 땅값이 오르는 그런 시대는 이제 아니라는것이다. 저금리 기조로 인해 마땅한 투자처가 사실 없는 지금 수익용부동산은 과거 현재 미래에도 매력적인 투자상품인것은 분명하다. 안정적인 수익률을 보장할수 없는 연예인들이 빌딩을 투자 하는것은 당연한 이치라고 보인다. 장혁씨의 빌딩투자는 성공적인 투자라고 생각한다. 빌딩투자를 생각하는 예비 건물주들에게 드리고 싶은 말은 너무 시세에만 집착하다 보면 다른 장점들을 놓칠수 있다는 말을 하고 싶다.

 

싸고 좋은 물건은 없다.
비싼물건은 그 이유가 있다.