【연예인빌딩】②신사동 장우혁 빌딩-썬큰,노출콘크리트

안녕하세요!!
"빌딩투자를 부탁해-빌부해"
원빌딩 오승민 입니다.

 

이번에 포스팅할 빌딩은 장우혁 씨가 청담동 빌딩을 매입하기 약 12년 전에 투자했던 신사동에 위치한 빌딩이랍니다. 2001년 HOT 해체 후 2년 후인 2003년에 매입한 주택을 2008년도에 직접 신축을 했고요. 현재는 일부 장우혁 씨가 사용하는 것으로 알고 있다. 30살에 신축이라는 결정을 한다는 게 쉬운 결정은 아니었을 텐데 정말 대단하네요 연예계에서도 짠돌이라고 소문이 났다던데 절약하는 습관이 몸에 밴 거 같습니다. 본 받아야 할점인거 같아요^^ 

 

◆장우혁씨가 최초 투자한 신사동 빌딩 자세히 알아 볼까요?

1.입지현황
신사동에 위치한 장우혁 빌딩은 압구정역(3호선)역세권이며 대로변에는 성형외과 치과 피부과 등 뷰티관련 업체들이 밀집해 있으며, 그중에서도 성형외과관련 업체들이 주를 이룬다. 압구정상권은 강남의 부유층들이 거주하고 있는 압구정 현대 아파트가 기본적인 상권을 뒷받침해주며, 성형외과를 이용하는 관광객들에 의한 소비도 활발한 지역이다. 다른 상권에 비해 고급,고가의 소비가 이뤄지는 상권이라고 볼수 있다. 장우혁씨의 빌딩이 위치한 곳은 이런 대로변 상권에 확장되어 음식점 및 사무실이 다수 분포되어 있는 상권이다. 논현로 대로변과 도산대로이면 10m 2차선 도로를 접하고 있는 장점도 있다. 지도에서 볼수 있듯이 논현로에서 언주로 까지 쭉 뻗어 있는 도로를 접하고 있어 접근성 및 상권의 발달될수 있는 조건에 부합하는 입지로 볼수 있다. 전에 포스팅한 빌딩매매사례중 역삼동 신축빌딩과 비슷한사례이지만 장우혁씨 빌딩이 더 좋은 여건이라고 볼수 있다. 강남구에 역세권에 도로 10m이상 이면도로는 흔하지 않다. 그만큼 희소성 있는 위치라고 판단된다.

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2.토지 및 건물정보

 

1)토지정보
면적:252.2㎡(76.29평)
용도지역:제2종일반주거지역
개별공시지가(㎡당)/평당:
9,105,000원/3,010만원
공시지가 총 합계:22억9,628만원

 

2)건물정보
준공연도:2008년 1월 31일
규모: 지하1층/지상5층
연면적(지하 층 포함 건물 전체 면적):
600.29㎡(181.32평)
건축면적(지하층 제외 가장 큰 층면적):
121.49㎡(36.75평)
건폐율:56.35%(법정60%)
용적율:195.02%(법정200%)
주용도:근린생활시설
주차대수:4대
승강기:1대

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♣건물 특징
아래 사진에서 보이는 부분이 썬큰 구조를 이용한 건축 방식으로 연면적에 포함되지 않는 면적이득 및 자연광을 통해 지하의 단점인 빛이 차단되는 것을 보완해 줄수 있는 건축 방식이다. 장우혁씨는 신축시에도 꼼꼼하게 검토 했던 것으로 예상된다.

3.매입정보

◆2003년최초 주택 매입후 신축까지 투자 금액 예상 

ㄱ.토지 매입비용

1)매매시기
계약일:2003년5월14일
잔금일:2003년05월28일
(잔금기간: 15일)

2)매매금액(토지가격)
토지:76.29평X약3,000만원=약23억

총 금액:23억(예상)

3)매입시 대출규모
채권최고액:6억
(실채권예상:5억)

ㄴ.빌딩신축비용

연면적당 건축비 평당:400만원X 연면적 181.32평=
 
신축비용:약 7억 3천만원

ㄷ.토지 매입비+신축비용

토지매입비:23억
신축비:7억3천

총 투자비용: 30억3천만원

●참고●
토지 매입 금액은 2003년 당시에는 실거래가격이 등기부상 표시되지 않아 그때 당시 시세로 예상한 금액이며 2008년도 신축시 비용은 건물에 사용된 자재등을 감안하여 평당 400만원으로 산정했음을 알려 드리며, 실제 금액과는 다소 차이가 있을수 있음을 알려 드립니다.

 

4. 현재현황
1)토지금액:76.29평X7,500만원=
약 57억2,000만원
2)건물금액:181.32평X200만원=
약3억6,000만원

3)임대차 현황:
보증금 3억
월세 1500만원
(직영부분은 제외)
4)현재(2017년2월)예상가치금액:
약 60억

◆참고◆
현재 시세는 주관적인 내용입니다. 주변시세 및 현재 상황등을 고려하여 판단했습니다.
이점 참고 하시고 보시면 되겠습니다.

 

5.빌부해 종합의견

장우혁 신사동 빌딩 요약
대지:76.29평
연면적:181.32평
용도지역:제2종일반주거지역
규모:지하1층/지상5층
가까운역:압구정역(3호선)
총투자비용: 30억(예상)
현재가치: 60억(예상)

 

신사동에 위치한 장우혁 빌딩은 일단 압구정 역세권의 대로변 성형외과 밀집상권과 압구정 현대 아파트등의 배후세대의 안정적인 소비가 이뤄지는 상권에 위치하였으며, 10m2차선 도로를 접하고 있어 접근성 또한 양호하다.
2003년에 약23억에 주택이 있는 신사동 물건을 매입시 주변 시세보다는 싸게 매입했을것으로 예상된다. 매입당시 등기부상에서 보면 장우혁씨가 매입하기 전 소유주의 자금 상황이 좋지 않았다는게 보인다. 가압류 및 강제경매등 을구에 문제들이 많았던 것으로 보인다.
어찌 됐든 이러한 물건을 알아보고 빠른 결정을 한것으로 보인다. 토지매입후 5년후 2008년에 신축비용 약 7억원을 투입하여 노출콘크리트 지하는 썬큰을 이용하였으며, 전체적으로 신축시 고민을 많이 한 흔적이 보인다. 최초 신축시 본인이 직접 사용할 것을 생각해서 더욱신경을 많이 썼을것으로 예상된다. 현재도 2개층은 본인이 직접 사용하고 있다. 토지 매입부터 신축까지 총 금액 30억 현재 가치 보수적으로 60억정도로 산정했을때 투자비용 대비 단순 시세차익 만으로도 약 200%의 수익을 본것으로 판단된다. 언론에서 장우혁의 전화 번호중에 부동산 전화 번호가 매우 많다는 이야기를 본적이 있다.  믿을만한 부동산이 있다는 것은 본인 투자에 상당한 도움이 된다는 것을 알고 있다는 것이다.
결론은 장우혁씨가 소유한 신사동 빌딩과 청담동 빌딩 모두 성공한 투자라고 판단된다.

 

 

★장우혁 강남 빌딩2채의 현재가치
신사동빌딩 약60억
청담동빌딩 약70억

총 130억
정도의 가치가 있는 것으로예상된다.